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到底是誰的杭州灣？投資客可以洗洗睡瞭！
到底是誰的杭州灣？投資客可以洗洗睡瞭！36氪的朋友們???2018-06-11???One More Thing近40年的親身經驗+近一個月的調研。編者按：本文來自微信公眾號“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：夏良，36氪經授權轉載。
2018年，中國全面深化改革開放，最熱的“網紅”詞匯，當屬“大灣區”瞭！
粵港澳大灣區、環杭州灣大灣區，浙江大灣區……
風起雲湧般助推著本就熱度不低的環廣、環深、環滬、環杭樓市。
“米筐投資”前幾天發佈瞭《杭州聯手上海，中國第二大灣區橫空出世！》，從宏觀數據層面全面分析、比較瞭粵港澳和環杭州灣大灣區。
今天，我們不比數據，不講宏觀，僅僅從筆者長住環杭州灣大灣區近40年親身體驗，結合近一個月來對環杭州灣城市深入調研的所見所聞，帶大傢來看一看真實的環杭州灣大灣區，以及上海、寧波、紹興、杭州、嘉興，這5座沿灣城市對杭州灣的迥然各異的態度和期許！
1上海的冷留白杭州灣上海從始至終，對於“環杭州灣大灣區”的態度，可以用冷眼以避之來概括，有她作為長三角區域龍頭，希望以我為主，領銜“∑”形大灣區（南通-南京-上海-杭州-寧波）的考量；也有自知自己轄區內的杭州灣地區“扶不上墻”，成不瞭主角之嫌。
上海的杭州灣地區，主要包括金山、奉賢和臨港地區。相比海派經典的浦西市中心，改革開放的排頭兵浦東新區，與欣欣向榮的滬西新型城市化區域（虹橋商務區+嘉青松），上海的杭州灣地區是一個面積超大、人口相對稀少、以傳統重化工業為主、城鎮化程度不高、房地產市場很冷，產業轉型艱困的區域。
筆者覺得上海杭州灣地區，就有點像沒落的“俄羅斯”。
金山=高加索，石油立區，敏感區域；
奉賢=西伯利亞，冷、大、荒；
臨港=遠東，除瞭有深水良港，似乎就沒別的瞭！
上海的杭州灣地區與俄羅斯“相似”聯邦區和城市的對比
上海的杭州灣地區，房地產市場（除上圖中金山衛、南橋、滴水湖有少量市區剛需客購買外）歷來以本地消化為主。肇始於2011年的限購，尤其是2016年“滬九條”規定認房又認貸、二套房首付7成之後，無論是有2張房票的滬籍人士，還是積滿5年社保才有資格買1套房的新上海人，大傢都很珍惜這“寶貴”的上海房票。絕不會把“房票”浪費在沒有發展前途，沒有軌交覆蓋的遠郊鄉鎮。
上海的杭州灣地區，除金山衛、奉賢南橋新城和臨港新城滴水湖區域外，大片都是沒有軌交通達的農村化區域，也是因為“限購”，徹底成瞭上海樓市的“西伯利亞地區”。開發商沒有拿地意願，購房者沒有買房意願。
以上個月為例，金山朱涇的湯泉美地城，上海唯一兼具高爾夫球場+溫泉入戶的“高檔社區”，低至19000元/㎡，新推456套房源，僅8人搖號！
臨港新城滴水湖站旁的艾森公館，僅售29000元/㎡，111套房源，也隻有18人搖號。
有人也許會問，假如有一天上海解除“限購”，這塊價格被長期“低估”的區域，會不會有補漲行情？筆者可以毫不猶豫的告訴你：“不可能！”
在今年年初公佈的《上海2035年城市總體規劃》裡，金山主城區，由原來的“新城”級別降級為“核心鎮”級別。臨港主城區（滴水湖）也在2011年由南匯區政府駐地降級為“南匯新城鎮”。
2035版上海總規，明確瞭人口總量和建設用地規模的“兩個嚴控”：未來18年，人口幾乎零增長，新增建設用地僅有50平方公裡，這當中70%還是張江國傢科學城的“南擴”用地。上海的發展模式已經從攤大餅式的粗放發展轉變為精雕細琢。
上海的“兩個嚴控”，直接導致兩個後果：
1、上海“限購”大概率是一個長期政策，至少在近幾年，看不到它取消的可能；
2、占據上海杭州灣地區主體的金山、奉賢農村化區域，實質上是被上海“放棄”瞭的戰略留白區域。所以，上海杭州灣地區現在周邊是農村的，以後還是農村，不用再多想瞭！
筆者有個好兄弟，2010年買瞭奉賢海灣鎮上的世茂愛馬尚郡（雙拼別墅），總價244萬（約12000元/㎡），現在這套房市值400萬元（約20000元/㎡）。筆者也是那一年買瞭浦東張江湯臣豪園二期的“地鐵房”，總價242萬（約23000元/㎡），目前這套房市值950萬元（約80000元/㎡）。
幾乎同等的投入，買張江，8年內房價翻瞭4倍，而買奉賢，8年後房價連翻倍都未實現。當年買張江的VS買奉賢的，如今“身價”一下子拉開瞭550萬元！同樣是買上海，差距怎麼可以那麼大？！
昨天有一個粉絲問我，為什麼上海奉賢的房子不能買，我不假思索的回答他這樣一句話：
“如果把中國2862個縣級行政單位，近十年的房價漲幅排個名次，奉賢絕對是排在第2000名以後的！”
上海杭州灣地區最牛逼的奉賢尚且如此，金山那就更不談瞭。說多瞭都是淚啊！個中冷暖，我想隻有買過上海杭州灣地區房子的人，才有深切體會！
更多上海杭州灣的樓市現狀，可以瀏覽《上海1萬9超底價大盤，僅8人搖號！咋回事？》
2寧波的妻情定杭州灣到目前為止，把杭州灣概念叫的最響亮的，絕對是寧波。
寧波早在2010年，就把杭州灣大橋南堍的慈溪市庵東鎮單獨劃出來，成立瞭由寧波市直管的杭州灣新區管委會。
2014年，寧波杭州灣新區升格為國傢級經濟技術開發區。
2016年，又進一步明確為寧波市唯一建設國傢級產城融合示范區的區域，也是全國58個產城融合示范區之一。
今年5月9日舉行的浙江全省對外開放大會上，省委書記車俊宣佈的“10大對外開放新舉措”中提到：下大力氣把杭州大江東、寧波杭州灣新區打造成為標志性、戰略性改革開放大平臺。大手筆謀劃推進中國（浙江）自由貿易試驗區2.0版，要跳出舟山，形成省內“一區多片”佈局，努力把“最大試驗田”的效能發揮到最大。
5月15日，省委常委周江勇出任杭州市委書記，周書記曾任寧波市委常委、寧波杭州灣新區黨工委書記、浙江舟山群島新區黨工委書記、管委會主任，溫州市委書記等職。
5月19日，寧波市出臺瞭在杭州灣新區和奉化區部分區域實施限售2年的措施！
5月28日，浙江省提出“浙江大灣區”戰略，寧波前灣新區被列入該戰略重點發展的4大新區之一。而這個前灣新區，就是餘姚、慈溪的沿杭州灣區域（寧波杭州灣新區包含其中）。
……
這一系列的安排，讓所有人都對寧波杭州灣新區入圍中國（浙江）自由貿易試驗區充滿瞭信心！
而未來擴大版的杭州灣新區，即“前灣新區”之於寧波，就好比“前海新區”之於深圳，是21世紀寧波最大的IP，寧波的轉型發展正在全面由“甬江時代”跨入“杭州灣時代”。
據寧波杭州灣新區公佈的統計數據，2017年，新區全年實現地區生產總值450億元，同比增長15%；截止2017年，已引進瞭大眾汽車、吉利、BOSCH等18傢世界500強企業，形成瞭汽車產業、通用航空產業、智能電氣制造業 、新材料產業、生命健康產業、高端裝備制造業等6大先進制造業和遊休閑業、體育產業、專業服務業、新型金融業等4大現代服務業。
針對人才引進，建有多個創新基地： 復旦大學寧波研究院、康龍化成產業園、麟灃醫療產業園、吉利研究院、寧波杭州灣新區眾創園等。
這麼多產業創新基地，給予瞭新區人口穩定流動與增長的空間。目前寧波杭州灣新區約35萬人口，計劃2030年超過55萬，新增就業崗位約35萬個。新區的生活配套也在不斷提升，今年三級甲等的寧波杭州灣醫院、寧波科學中學（依托名校鎮海中學）將投入使用。
?交通規劃方面
4月27日，寧波市今年的“1號工程”杭州灣跨海高鐵大通道——通蘇嘉甬鐵路（南通-蘇州-嘉興-寧波）勘察設計項目招標完成，設計時速350公裡，建設工期5年。這條鐵路將在杭州灣新區的坎墩街道設站，2023年建成後，從上海虹橋到寧波隻需51分鐘，到杭州灣新區站僅需35分鐘。
而有望實現無人駕駛的中國首條超級高速公路——杭紹甬高速公路，已確定沿杭州灣南岸走線，連接杭州江東、紹興濱海、寧波前灣三大新區，終到寧波市區，設計時速150公裡/小時，建成後，杭甬1小時互通。
目前，寧波杭州灣新區同時有綠地海灣、合生杭州灣國際新城、杭州灣世紀城3個百萬方以上規模的超級大盤在售，均價9600-11000元/㎡之間。
其中，歷史最悠久的杭州灣世紀城從2011年就開始賣瞭，一路賣的很艱辛，直到2016年底才開始發力，從6000元+/㎡漲到如今的小一萬，目前已基本售罄。
未來幾年，寧波杭州灣樓市的主角將是總投資500億元的綠地海灣PPP項目，計劃用6年時間打造成“3個主題特色小鎮（創智小鎮、康養小鎮、文化小鎮）+3個主題湖泊（創台北皮秒雷射推薦診所智湖、港灣湖、夢之湖）+3個主題森林（迷蹤、雕塑、露營森林）”的空間佈局，並規劃瞭一條25公裡的全國最長懸軌，串聯起各大組團。
總體而言，目前寧波杭州灣新區已竣工和在建的商品房，就足夠容納目前新區30多萬的人口瞭，整體“供大於求”，且已開始實施2年限售政策，指望它依托“前灣新區”利好大漲不可能。
這裡的情況可以用“不愁買不到，不愁租不出去，短期增值有空間，但套現有難度”來概括，因此，真算不上是投資置業的優選之地。
3紹興的妾劈腿杭州灣把紹興納入環杭州灣大灣區城市，實在有點牽強。紹興市隻有短短的20公裡杭州灣岸線，在上虞區的曹娥江入海口，硬生生地插瞭一腿！
紹興濱海新城，空間結構為“三區、兩帶、一心”。
“三區”即：南區為紹興袍江經濟技術開發區（筆者親歷有不少石化企業）、西區為柯橋區馬鞍街道的濱海工業區、東區為杭州灣上虞工業園區；
“兩帶”是濱海景觀帶和沿曹娥江兩岸江濱景觀帶；
“一心”是目前正在重點開發的142平方公裡江濱區域。
紹興濱海新城，雖然在5月28日提出的“浙江大灣區”戰略中，也被納入瞭4大新區之一，但相比寧波杭州灣新區定位為國傢級產城融合示范區，紹興濱海新城的定位隻是浙江省14個省級產業集聚區之一，且重點發展先進制造業和積極培育現代物流、信息科技、會展現代商貿、休閑旅遊、服務外包、文化創意等現代服務業，也與寧波杭州灣新區非常雷同。
自身特比基尼線除毛價格色並不鮮明，規模能級不及寧波，新城發展步履維艱，是目前紹興濱海新區碰到的不可回避的現狀瓶頸。
紹興濱海新城的房地產也尚處於起步階段，目前核心區瀝海鎮隻有一個合成未來派項目待售，戶型為89-146㎡的三房、四房，從春節後售樓處開張蓄客之間，都遲遲未定開盤時間和報價，距項目20公裡的上虞市中心目前新房售價在9000-14000元/㎡之間。
4杭州的餅展望杭州灣與浙江省層面高調宣傳“杭州灣大灣區”、“浙江大灣區”不同，杭州市層面其實是不太多提“杭州灣大灣區”概念的。
錢塘江與杭州灣的分界線，在產生錢塘江潮的源頭“喇叭口”，這個“喇叭口”的北岸是嘉興海寧市東部的尖山“源頭潮”處，南岸是杭州蕭山與紹興柯橋的區界。杭州市全境都在喇叭口以西。因此，嚴格意義上講，身處杭州灣腹地的杭州，已經不能算沿（杭州）灣城市，而隻是沿（錢塘）江城市。
所以，杭州市的官方提法是：實施“擁江發展”戰略，加快推進錢塘江金融港灣建設，以實際行動打造“（浙江）大灣區”建設主戰場。
杭州近期發展的“重中之重”錢塘江金融港灣，即由隔江相望的錢江新城與錢江世紀城（包含舉辦G20峰會和2022年亞運會的奧體博覽城）兩部分共同組成.。
至於5月28日推出的“浙江大灣區”戰略中，被納入4大新區之一的江東新區，那是“後亞運時代”杭州中長期發展真空除毛價格ptt規劃裡的戰略儲備區域，套用大江東產業集聚區官網Banner上的話就是（2020年代以後的）長三角經濟圈新增長極，定位是“智慧大江東、魅力生態城，開啟大杭州新未來！”。
杭州大江東產業集聚區的管理體制，與寧波杭州灣新區一樣，是杭州市政府的派出機構，托管蕭山區的河莊、義蓬、新灣、臨江、前進5個街道，這5個街道的社保、戶籍、教育等公共服務與杭州主城6區並軌，也就是說：受大江東托管的5街道的市民待遇等同於“城6區”（“城”裡人），高於餘杭區和蕭山區（“縣”裡人）。
當然，戰略儲備歸儲備，大江東的基礎設施建設，實打實的在加快推進。杭州地鐵7號線（吳山-城站-奧體-蕭山機場-江東）、8號線（下沙-江東）、中軸快線（杭州西站-未來科技城-西溪濕地-西湖文化廣場-杭州東站-蕭山機場）；杭紹臺高鐵二期杭州繞行線（杭州西-臨平北-江東-蕭山機場-紹興北）、機場聯絡線（杭州南站-蕭山機場）、杭紹甬超級高速公路等工程已相繼開工或批準立項。到2022年亞運會前，江東新區的3條地鐵+2條高鐵+1個高鐵站+1條超級高速公路，都將全面建成，為未來杭州的“大浦東”開發打好紮實的基礎。
目前，杭州江東新區的樓市也是異常火爆。
上個月，江東核心區的旭輝寶龍東湖城搖號發售，推出180套均價16700元/㎡的房源，結果有2998組客戶參與搖號，中簽率為17:1。結果爆出瞭“一位98歲的老太太中簽後全款買房”的新聞，筆者不禁感嘆，等到東湖城門口的地鐵開通，也就是杭州開亞運會那年，老太太都要102歲瞭，由衷地祝願老太太健康長壽！
5嘉興的刺傷心杭州灣
5月28日版“浙江大灣區”戰略，浙江省沿杭州灣4市：杭州、嘉興、紹興、寧波，4大新區裡獨缺嘉興，Why？
嘉興也有自知之明，在5月28日版的“浙江大灣區”戰略裡頭，隻字不提沿灣區域開發，提出瞭開發“G60科創大走廊”，這個G60，其實是滬昆（上海-昆明）高速公路的編號，說穿瞭就是滬嘉杭科創大走廊，一頭全面接軌上海，另一頭加快融杭步伐。
其房地產市場表現也是“兩頭熱”：
嘉善接滬：新西塘孔雀城最高賣到瞭18000元/㎡；
海寧融杭：杭海城鐵造起來，沿線各鎮被盤活，臨杭許村最牛逼，賣地賣到小2萬，未來房價破3萬，身在海寧勝餘杭）。
“中間穩”：嘉興中心城區新房房價穩上20000+/㎡。
“沿灣冷”：海鹽、平湖樓市以本地客消化為主，盲目投資客雖有，但與沿廊‘G60大走廊’房價已拉開差距。
6總結智造≠置業；宜業≠宜居
投資客可以歇歇睡瞭！
由於歷史的原因，環杭州灣曾經是沿岸各城市淘汰落後產能、遷移主城污染企業的“堆砌場”！
今天的環杭州灣，產業格局的現狀是：
金山的化工，平湖的箱包，海鹽的核電，海寧的皮革，蕭山（江東）的印染，紹興（袍江）的化纖，隻有寧波（杭州灣新區）稍微高大上一點，是汽車制造……
因此，相比粵港澳大灣區沿灣寸土寸金的香港中環、深圳前海，華麗麗的澳門，浪漫的珠海情侶路和朝氣蓬勃的廣州南沙，環杭州灣大灣區要面臨的功能定位、產業轉型和環境治理問題，比粵港澳要復雜得多，困難得多！
我們不能把沿灣城市裡，上海陸傢嘴的金融收入+杭州阿裡巴巴的電商收入+嘉興烏鎮的旅遊收入，簡單機械的相加，都算做是環杭州灣大灣區的GDP，那是“自己騙自己”，一點也無助於真正環杭州灣沿岸地區的轉型和發展。
從既有的規劃思路來看，未來環杭州灣大灣區（浙江大灣區）真正的“黃金海岸”應該是：杭州江東新區+紹興濱海新區+寧波前灣新區+舟山群島自由貿易港，橫亙在這條岸線上的，既有超級高速公路，也規劃有杭州灣城際鐵路。
即便規劃前景再美好，環杭州灣大灣區的主旋律還是先進制造業的產業集聚區，是實現傳統的“浙江制造”向更加先進的“浙江智造”轉型的產城融合試驗區！
環杭州灣大灣區，追求的是浙江實體經濟智造的GDP，不是浙江民間資本炒房的VIP!
環杭州灣大灣區，客觀條件上也不可能打造成風景宜人的濱海度假區，不要跟我說海鹽的六旗、寧波的方特、平湖九龍山的樂滿地、臨港滴水湖的海昌極地海洋世界，這些樂園在上海迪士尼面前就是“小巫見大巫”！
為什麼香港迪士尼、東京迪士尼都建在海邊，而上海迪士尼不建在杭州灣海邊呢？
因為環杭州灣都是黃渣渣的海，呼啦啦的風裡略帶著臭雞蛋味，從根本上講不適合長期居住和養老度假！
最後的結論是：環杭州灣大灣區，宜業≠宜居，智造≠置業，投資客們可以洗洗睡瞭！
本文經授權發佈，不代表36氪立場。如若轉載請聯系原作者。投資金融前沿科技房價贊(4)+136氪的朋友們資深作者“點擊”盡享閱讀沉浸模式,
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3評論
參與討論提交評論登錄後參與討論相關文章從西雙版納到丹東 炒房客為何盯上三四線城市？
文/36氪的朋友們
粵港澳大灣區規劃將至，哪裡才是房產漲幅最大爆發地？
文/36氪的朋友們
深度解析：武漢買房必看，最具價值的建議！
文/36氪的朋友們
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到底是誰的杭州灣？投資客可以洗洗睡瞭！36氪的朋友們???2018-06-11???One More Thing近40年的親身經驗+近一個月的調研。編者按：本文來自微信公眾號“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：夏良，36氪經授權轉載。
2018年，中國全面深化改革開放，最熱的“網紅”詞匯，當屬“大灣區”瞭！
粵港澳大灣區、環杭州灣大灣區，浙江大灣區……
風起雲湧般助推著本就熱度不低的環廣、環深、環滬、環杭樓市。
“米筐投資”前幾天發佈瞭《杭州聯手上海，中國第二大灣區橫空出世！》，從宏觀數據層面全面分析、比較瞭粵港澳和環杭州灣大灣區。
今天，我們不比數據，不講宏觀，僅僅從筆者長住環杭州灣大灣區近40年親身體驗，結合近一個月來對環杭州灣城市深入調研的所見所聞，帶大傢來看一看真實的環杭州灣大灣區，以及上海、寧波、紹興、杭州、嘉興，這5座沿灣城市對杭州灣的迥然各異的態度和期許！
1上海的冷留白杭州灣上海從始至終，對於“環杭州灣大灣區”的態度，可以用冷眼以避之來概括，有她作為長三角區域龍頭，希望以我為主，領銜“∑”形大灣區（南通-南京-上海-杭州-寧波）的考量；也有自知自己轄區內的杭州灣地區“扶不上墻”，成不瞭主角之嫌。
上海的杭州灣地區，主要包括金山、奉賢和臨港地區。相比海派經典的浦西市中心，改革開放的排頭兵浦東新區，與欣欣向榮的滬西新型城市化區域（虹橋商務區+嘉青松），上海的杭州灣地區是一個面積超大、人口相對稀少、以傳統重化工業為主、城鎮化程度不高、房地產市場很冷，產業轉型艱困的區域。
筆者覺得上海杭州灣地區，就有點像沒落的“俄羅斯”。
金山=高加索，石油立區，敏感區域；
奉賢=西伯利亞，冷、大、荒；
臨港=遠東，除瞭有深水良港，似乎就沒別的瞭！
上海的杭州灣地區與俄羅斯“相似”聯邦區和城市的對比
上海的杭州灣地區，房地產市場（除上圖中金山衛、南橋、滴水湖有少量市區剛需客購買外）歷來以本地消化為主。肇始於2011年的限購，尤其是2016年“滬九條”規定認房又認貸、二套房首付7成之後，無論是有2張房票的滬籍人士，還是積滿5年社保才有資格買1套房的新上海人，大傢都很珍惜這“寶貴”的上海房票。絕不會把“房票”浪費在沒有發展前途，沒有軌交覆蓋的遠郊鄉鎮。
上海的杭州灣地區，除金山衛、奉賢南橋新城和臨港新城滴水湖區域外，大片都是沒有軌交通達的農村化區域，也是因為“限購”，徹底成瞭上海樓市的“西伯利亞地區”。開發商沒有拿地意願，購房者沒有買房意願。
以上個月為例，金山朱涇的湯泉美地城，上海唯一兼具高爾夫球場+溫泉入戶的“高檔社區”，低至19000元/㎡，新推456套房源，僅8人搖號！
臨港新城滴水湖站旁的艾森公館，僅售29000元/㎡，111套房源，也隻有18人搖號。
有人也許會問，假如有一天上海解除“限購”，這塊價格被長期“低估”的區域，會不會有補漲行情？筆者可以毫不猶豫的告訴你：“不可能！”
在今年年初公佈的《上海2035年城市總體規劃》裡，金山主城區，由原來的“新城”級別降級為“核心鎮”級別。臨港主城區（滴水湖）也在2011年由南匯區政府駐地降級為“南匯新城鎮”。
2035版上海總規，明確瞭人口總量和建設用地規模的“兩個嚴控”：未來18年，人口幾乎零增長，新增建設用地僅有50平方公裡，這當中70%還是張江國傢科學城的“南擴”用地。上海的發展模式已經從攤大餅式的粗放發展轉變為精雕細琢。
上海的“兩個嚴控”，直接導致兩個後果：
1、上海“限購”大概率是一個長期政策，至少在近幾年，看不到它取消的可能；
2、占據上海杭州灣地區主體的金山、奉賢農村化區域，實質上是被上海“放棄”瞭的戰略留白區域。所以，上海杭州灣地區現在周邊是農村的，以後還是農村，不用再多想瞭！
筆者有個好兄弟，2010年買瞭奉賢海灣鎮上的世茂愛馬尚郡（雙拼別墅），總價244萬（約12000元/㎡），現在這套房市值400萬元（約20000元/㎡）。筆者也是那一年買瞭浦東張江湯臣豪園二期的“地鐵房”，總價242萬（約23000元/㎡），目前這套房市值950萬元（約80000元/㎡）。
幾乎同等的投入，買張江，8年內房價翻瞭4倍，而買奉賢，8年後房價連翻倍都未實現。當年買張江的VS買奉賢的，如今“身價”一下子拉開瞭550萬元！同樣是買上海，差距怎麼可以那麼大？！
昨天有一個粉絲問我，為什麼上海奉賢的房子不能買，我不假思索的回答他這樣一句話：
“如果把中國2862個縣級行政單位，近十年的房價漲幅排個名次，奉賢絕對是排在第2000名以後的！”
上海杭州灣地區最牛逼的奉賢尚且如此，金山那就更不談瞭。說多瞭都是淚啊！個中冷暖，我想隻有買過上海杭州灣地區房子的人，才有深切體會！
更多上海杭州灣的樓市現狀，可以瀏覽《上海1萬9超底價大盤，僅8人搖號！咋回事？》
2寧波的妻情定杭州灣到目前為止，把杭州灣概念叫的最響亮的，絕對是寧波。
寧波早在2010年，就把杭州灣大橋南堍的慈溪市庵東鎮單獨劃出來，成立瞭由寧波市直管的杭州灣新區管委會。
2014年，寧波杭州灣新區升格為國傢級經濟技術開發區。
2016年，又進一步明確為寧波市唯一建設國傢級產城融合示范區的區域，也是全國58個產城融合示范區之一。
今年5月9日舉行的浙江全省對外開放大會上，省委書記車俊宣佈的“10大對外開放新舉措”中提到：下大力氣把杭州大江東、寧波杭州灣新區打造成為標志性、戰略性改革開放大平臺。大手筆謀劃推進中國（浙江）自由貿易試驗區2.0版，要跳出舟山，形成省內“一區多片”佈局，努力把“最大試驗田”的效能發揮到最大。
5月15日，省委常委周江勇出任杭州市委書記，周書記曾任寧波市委常委、寧波杭州灣新區黨工委書記、浙江舟山群島新區黨工委書記、管委會主任，溫州市委書記等職。
5月19日，寧波市出臺瞭在杭州灣新區和奉化區部分區域實施限售2年的措施！
5月28日，浙江省提出“浙江大灣區”戰略，寧波前灣新區被列入該戰略重點發展的4大新區之一。而這個前灣新區，就是餘姚、慈溪的沿杭州灣區域（寧波杭州灣新區包含其中）。
……
這一系列的安排，讓所有人都對寧波杭州灣新區入圍中國（浙江）自由貿易試驗區充滿瞭信心！
而未來擴大版的杭州灣新區，即“前灣新區”之於寧波，就好比“前海新區”之於深圳，是21世紀寧波最大的IP，寧波的轉型發展正在全面由“甬江時代”跨入“杭州灣時代”。
據寧波杭州灣新區公佈的統計數據，2017年，新區全年實現地區生產總值450億元，同比增長15%；截止2017年，已引進瞭大眾汽車、吉利、BOSCH等18傢世界500強企業，形成瞭汽車產業、通用航空產業、智能電氣制造業 、新材料產業、生命健康產業、高端裝備制造業等6大先進制造業和遊休閑業、體育產業、專業服務業、新型金融業等4大現代服務業。
針對人才引進，建有多個創新基地： 復旦大學寧波研究院、康龍化成產業園、麟灃醫療產業園、吉利研究院、寧波杭州灣新區眾創園等。
這麼多產業創新基地，給予瞭新區人口穩定流動與增長的空間。目前寧波杭州灣新區約35萬人口，計劃2030年超過55萬，新增就業崗位約35萬個。新區的生活配套也在不斷提升，今年三級甲等的寧波杭州灣醫院、寧波科學中學（依托名校鎮海中學）將投入使用。
?交通規劃方面
4月27日，寧波市今年的“1號工程”杭州灣跨海高鐵大通道——通蘇嘉甬鐵路（南通-蘇州-嘉興-寧波）勘察設計項目招標完成，設計時速350公裡，建設工期5年。這條鐵路將在杭州灣新區的坎墩街道設站，2023年建成後，從上海虹橋到寧波隻需51分鐘，到杭州灣新區站僅需35分鐘。
而有望實現無人駕駛的中國首條超級高速公路——杭紹甬高速公路，已確定沿杭州灣南岸走線，連接杭州江東、紹興濱海、寧波前灣三大新區，終到寧波市區，設計時速150公裡/小時，建成後，杭甬1小時互通。
目前，寧波杭州灣新區同時有綠地海灣、合生杭州灣國際新城、杭州灣世紀城3個百萬方以上規模的超級大盤在售，均價9600-11000元/㎡之間。
其中，歷史最悠久的杭州灣世紀城從2011年就開始賣瞭，一路賣的很艱辛，直到2016年底才開始發力，從6000元+/㎡漲到如今的小一萬，目前已基本售罄。
未來幾年，寧波杭州灣樓市的主角將是總投資500億元的綠地海灣PPP項目，計劃用6年時間打造成“3個主題特色小鎮（創智小鎮、康養小鎮、文化小鎮）+3個主題湖泊（創台北皮秒雷射推薦診所智湖、港灣湖、夢之湖）+3個主題森林（迷蹤、雕塑、露營森林）”的空間佈局，並規劃瞭一條25公裡的全國最長懸軌，串聯起各大組團。
總體而言，目前寧波杭州灣新區已竣工和在建的商品房，就足夠容納目前新區30多萬的人口瞭，整體“供大於求”，且已開始實施2年限售政策，指望它依托“前灣新區”利好大漲不可能。
這裡的情況可以用“不愁買不到，不愁租不出去，短期增值有空間，但套現有難度”來概括，因此，真算不上是投資置業的優選之地。
3紹興的妾劈腿杭州灣把紹興納入環杭州灣大灣區城市，實在有點牽強。紹興市隻有短短的20公裡杭州灣岸線，在上虞區的曹娥江入海口，硬生生地插瞭一腿！
紹興濱海新城，空間結構為“三區、兩帶、一心”。
“三區”即：南區為紹興袍江經濟技術開發區（筆者親歷有不少石化企業）、西區為柯橋區馬鞍街道的濱海工業區、東區為杭州灣上虞工業園區；
“兩帶”是濱海景觀帶和沿曹娥江兩岸江濱景觀帶；
“一心”是目前正在重點開發的142平方公裡江濱區域。
紹興濱海新城，雖然在5月28日提出的“浙江大灣區”戰略中，也被納入瞭4大新區之一，但相比寧波杭州灣新區定位為國傢級產城融合示范區，紹興濱海新城的定位隻是浙江省14個省級產業集聚區之一，且重點發展先進制造業和積極培育現代物流、信息科技、會展現代商貿、休閑旅遊、服務外包、文化創意等現代服務業，也與寧波杭州灣新區非常雷同。
自身特比基尼線除毛價格色並不鮮明，規模能級不及寧波，新城發展步履維艱，是目前紹興濱海新區碰到的不可回避的現狀瓶頸。
紹興濱海新城的房地產也尚處於起步階段，目前核心區瀝海鎮隻有一個合成未來派項目待售，戶型為89-146㎡的三房、四房，從春節後售樓處開張蓄客之間，都遲遲未定開盤時間和報價，距項目20公裡的上虞市中心目前新房售價在9000-14000元/㎡之間。
4杭州的餅展望杭州灣與浙江省層面高調宣傳“杭州灣大灣區”、“浙江大灣區”不同，杭州市層面其實是不太多提“杭州灣大灣區”概念的。
錢塘江與杭州灣的分界線，在產生錢塘江潮的源頭“喇叭口”，這個“喇叭口”的北岸是嘉興海寧市東部的尖山“源頭潮”處，南岸是杭州蕭山與紹興柯橋的區界。杭州市全境都在喇叭口以西。因此，嚴格意義上講，身處杭州灣腹地的杭州，已經不能算沿（杭州）灣城市，而隻是沿（錢塘）江城市。
所以，杭州市的官方提法是：實施“擁江發展”戰略，加快推進錢塘江金融港灣建設，以實際行動打造“（浙江）大灣區”建設主戰場。
杭州近期發展的“重中之重”錢塘江金融港灣，即由隔江相望的錢江新城與錢江世紀城（包含舉辦G20峰會和2022年亞運會的奧體博覽城）兩部分共同組成.。
至於5月28日推出的“浙江大灣區”戰略中，被納入4大新區之一的江東新區，那是“後亞運時代”杭州中長期發展真空除毛價格ptt規劃裡的戰略儲備區域，套用大江東產業集聚區官網Banner上的話就是（2020年代以後的）長三角經濟圈新增長極，定位是“智慧大江東、魅力生態城，開啟大杭州新未來！”。
杭州大江東產業集聚區的管理體制，與寧波杭州灣新區一樣，是杭州市政府的派出機構，托管蕭山區的河莊、義蓬、新灣、臨江、前進5個街道，這5個街道的社保、戶籍、教育等公共服務與杭州主城6區並軌，也就是說：受大江東托管的5街道的市民待遇等同於“城6區”（“城”裡人），高於餘杭區和蕭山區（“縣”裡人）。
當然，戰略儲備歸儲備，大江東的基礎設施建設，實打實的在加快推進。杭州地鐵7號線（吳山-城站-奧體-蕭山機場-江東）、8號線（下沙-江東）、中軸快線（杭州西站-未來科技城-西溪濕地-西湖文化廣場-杭州東站-蕭山機場）；杭紹臺高鐵二期杭州繞行線（杭州西-臨平北-江東-蕭山機場-紹興北）、機場聯絡線（杭州南站-蕭山機場）、杭紹甬超級高速公路等工程已相繼開工或批準立項。到2022年亞運會前，江東新區的3條地鐵+2條高鐵+1個高鐵站+1條超級高速公路，都將全面建成，為未來杭州的“大浦東”開發打好紮實的基礎。
目前，杭州江東新區的樓市也是異常火爆。
上個月，江東核心區的旭輝寶龍東湖城搖號發售，推出180套均價16700元/㎡的房源，結果有2998組客戶參與搖號，中簽率為17:1。結果爆出瞭“一位98歲的老太太中簽後全款買房”的新聞，筆者不禁感嘆，等到東湖城門口的地鐵開通，也就是杭州開亞運會那年，老太太都要102歲瞭，由衷地祝願老太太健康長壽！
5嘉興的刺傷心杭州灣
5月28日版“浙江大灣區”戰略，浙江省沿杭州灣4市：杭州、嘉興、紹興、寧波，4大新區裡獨缺嘉興，Why？
嘉興也有自知之明，在5月28日版的“浙江大灣區”戰略裡頭，隻字不提沿灣區域開發，提出瞭開發“G60科創大走廊”，這個G60，其實是滬昆（上海-昆明）高速公路的編號，說穿瞭就是滬嘉杭科創大走廊，一頭全面接軌上海，另一頭加快融杭步伐。
其房地產市場表現也是“兩頭熱”：
嘉善接滬：新西塘孔雀城最高賣到瞭18000元/㎡；
海寧融杭：杭海城鐵造起來，沿線各鎮被盤活，臨杭許村最牛逼，賣地賣到小2萬，未來房價破3萬，身在海寧勝餘杭）。
“中間穩”：嘉興中心城區新房房價穩上20000+/㎡。
“沿灣冷”：海鹽、平湖樓市以本地客消化為主，盲目投資客雖有，但與沿廊‘G60大走廊’房價已拉開差距。
6總結智造≠置業；宜業≠宜居
投資客可以歇歇睡瞭！
由於歷史的原因，環杭州灣曾經是沿岸各城市淘汰落後產能、遷移主城污染企業的“堆砌場”！
今天的環杭州灣，產業格局的現狀是：
金山的化工，平湖的箱包，海鹽的核電，海寧的皮革，蕭山（江東）的印染，紹興（袍江）的化纖，隻有寧波（杭州灣新區）稍微高大上一點，是汽車制造……
因此，相比粵港澳大灣區沿灣寸土寸金的香港中環、深圳前海，華麗麗的澳門，浪漫的珠海情侶路和朝氣蓬勃的廣州南沙，環杭州灣大灣區要面臨的功能定位、產業轉型和環境治理問題，比粵港澳要復雜得多，困難得多！
我們不能把沿灣城市裡，上海陸傢嘴的金融收入+杭州阿裡巴巴的電商收入+嘉興烏鎮的旅遊收入，簡單機械的相加，都算做是環杭州灣大灣區的GDP，那是“自己騙自己”，一點也無助於真正環杭州灣沿岸地區的轉型和發展。
從既有的規劃思路來看，未來環杭州灣大灣區（浙江大灣區）真正的“黃金海岸”應該是：杭州江東新區+紹興濱海新區+寧波前灣新區+舟山群島自由貿易港，橫亙在這條岸線上的，既有超級高速公路，也規劃有杭州灣城際鐵路。
即便規劃前景再美好，環杭州灣大灣區的主旋律還是先進制造業的產業集聚區，是實現傳統的“浙江制造”向更加先進的“浙江智造”轉型的產城融合試驗區！
環杭州灣大灣區，追求的是浙江實體經濟智造的GDP，不是浙江民間資本炒房的VIP!
環杭州灣大灣區，客觀條件上也不可能打造成風景宜人的濱海度假區，不要跟我說海鹽的六旗、寧波的方特、平湖九龍山的樂滿地、臨港滴水湖的海昌極地海洋世界，這些樂園在上海迪士尼面前就是“小巫見大巫”！
為什麼香港迪士尼、東京迪士尼都建在海邊，而上海迪士尼不建在杭州灣海邊呢？
因為環杭州灣都是黃渣渣的海，呼啦啦的風裡略帶著臭雞蛋味，從根本上講不適合長期居住和養老度假！
最後的結論是：環杭州灣大灣區，宜業≠宜居，智造≠置業，投資客們可以洗洗睡瞭！
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